■住宅の制度全体図

 

以下の図は、住宅の基本制度と施主が自らの判断で活用できる選択制度を総合的に示したものです。

 

住宅を支える基本制度と選択制度

・品確法：住宅の品質確保の促進等に関する法律-電子政府の総合窓口（e-Gov）
・瑕疵担保法：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律-電子政府の総合窓口（e-Gov）
・長期優良住宅法：住宅の品質確保の促進等に関する法律-電子政府の総合窓口（e-Gov）
・低炭素建築物法：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律-電子政府の総合窓口（e-Gov）

 

■各制度の解説

 

１．住宅性能表示制度
２．長期優良住宅認定制度
３．低炭素住宅認定制度
４．きた住まいる

 

上図に示した各制度、および関連用語について解説します。

なお、ここでは、施主が自ら選ぶことができる選択制度について解説します。基本制度については、以下のページをご覧ください。
施主と各建築関係者の立場と役割、基本制度

 

■１．住宅性能表示制度

 

住宅性能表示制度とは、住宅の性能（構造耐力、省エネルギー性、劣化対策等）を全国共通のものさしで表示し、消費者による住宅の性能の相互比較を可能にする制度です。

住宅性能が確保されているかどうかの評価を大臣登録の第三者機関が客観的に設計・工事をチェック（現場検査は全４回）するので、評価結果の信頼性が確保されます。

→住宅性能表示制度について（一社　住宅性能評価・表示協会）
・品確法：住宅の品質確保の促進等に関する法律-電子政府の総合窓口（e-Gov）

 

この制度の主なメリットを説明します。

 

１．資産の価値を明確にできる

 

例えば、「うちは耐震性の高い住宅です。」と特定の会社に説明を受けてもそれがどの程度高いのかわかりません。しかし、「うちは標準で耐震等級２を取得しています」と説明されれば、その価値は明確です。

つまり、住宅にどの程度の性能を持たせて建てるかを考えるときの判断材料になり、また、住宅を売買する際にも、購入者がその価値をわかって購入判断できるため、取引の円滑性に寄与できます。
 

2．住宅の性能を工事の契約事項にできる

 

法律（※）上、住宅性能評価書の交付を受けるとそこに表示された住宅の性能を有する建設工事を行うことを契約したものとみなされるため、あいまいにされることもある住宅の基本性能を明確な合意事項にできるメリットがあります。

・品確法：住宅の品質確保の促進等に関する法律-電子政府の総合窓口（e-Gov）

 

３．トラブル発生時には紛争処理支援を受けられる

 

性能評価を受けた住宅（建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅）は、万一、契約に関連するトラブルが起きても「指定住宅紛争処理機関」が迅速・公正に対応してくれるので安心です。（１件につき１万円で利用することができます。）

 

4.地震保険料が割引

 

性能評価を受けた住宅（建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅）は、評価された耐震性能の等級に応じ以下の地震保険料の割引を受けることができます。

地震保険制度の概要－財務省

なお、上記①～④の割引は複数に該当しても割引率は加算されません（いずれか一つの選択適用）。つまり、これから新築する場合は、①の建築年割引（10％）が適用となるため、耐震等級１を取得しても割引（10％）に変わりはありません。

耐震等級取得によるメリットがあるのは、等級２以上を取得した時となります。

 

５．他の制度との併用

 

住宅性能表示制度の等級は、他の認定制度や補助金制度の要件として指定される場合が多いため、複数の制度との併用がしやすくなります。

 

■２．長期優良住宅認定制度

 

長期優良住宅とは、耐震性、省エネルギー性、劣化対策、維持管理容易性に優れた長く安心して暮らせる住宅をいいます。所定の基準をクリアし、建設地を所管する行政庁の認定を受けることで、さまざまなメリットを受けることができます。

認定基準は全国共通のものさしでである住宅性能表示制度の評価方法基準を引用しています。（例えば耐震性の認定基準は耐震等級２をクリアなど。）

長期優良住宅のページ－国土交通省
長期優良住宅について（一社　住宅性能評価・表示協会）
長期優良住宅認定制度の概要についてパンフレット（一社　住宅性能評価・表示協会）
長期優良住宅建築等計画の認定を行う所管行政庁の検索（一社　住宅性能評価・表示協会）

この制度の主なメリットを説明します。

 

１．良質な資産価値を明確にできる

 

長期優良住宅の認定を受けるためには
・劣化対策：床下・小屋裏の換気、通気、構造材の防腐措置等（等級３）
・耐震性：建築基準法レベルの1.25倍の耐震性（等級２）
・省エネルギー性：断熱等性能等級４
・維持管理更新の容易性：維持管理対策等級３
など、一般住宅よりも進んだ性能基準に適合している必要があります。

よって、長期にわたって安心して住むことができ、資産性の向上に寄与します。また、売却時などに第三者に対して質の高い性能価値を明確にできるメリットがあります。

 

２．税制優遇

 

長期優良住宅は一般の住宅と比べ以下のように税制が優遇されています。

 

３．住宅ローン優遇

 

長期優良住宅はフラット３５Sにおいて、金利の引き下げ期間が優遇されます。
（フラット３５S：一定の優れた住宅に対する当初金利の優遇）

 

４．地震保険料が割引

 

長期優良住宅は耐震等級２以上を取得することが要件となっているため、地震保険料の30％割引を受けることができます。（上の住宅性能表示制度における地震保険割引率の表をご参照ください。）

 

５．他の制度との併用

 

■住宅性能表示制度との併用
上記の住宅性能表示制度でも説明しましたが、制度改正により性能表示事項の必須評価項目と長期優良住宅の基準要件が概ね一致することとなったため、長期優良住宅の認定と住宅性能評価を併せて取得しやすくなりました。
住宅性能表示制度が見直されました（一社　住宅性能評価・表示協会）

 

■補助金の利用
長期優良住宅とするための、一定の高い性能確保に要する工事費用に対して補助金制度が設けられています。
・新築の認定に係る補助金（地域の中小工務店等が木造の認定長期優良住宅を供給する場合）
地域型住宅グリーン化事業（長寿命型）（地域型住宅グリーン化事業評価事務局）

・増築・改築の認定に係る補助金（既存住宅の長寿命化に資するリフォーム等を行う場合）
長期優良住宅化リフォーム推進事業（長期優良住宅化リフォーム推進事業評価室事務局）

 

■その他の制度におけるメリット
長期優良住宅は一定の高い性能（耐震等級２、断熱等性能等級４）を有するため、その他の制度でもその特徴を生かせます。
・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について（長期優良住宅は質の高い住宅として非課税額が優遇）
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（国土交通省）

・住宅ローンを利用せず現金で住宅を取得する場合の住まい給付金の要件（長期優良住宅は現金取得時でも給付金が受けられる）
対象要件（新築住宅） 住宅ローンの利用がない場合（現金取得者）｜すまい給付金（国土交通省）

・移住･住みかえ支援機構が認めた「かせるストック」（正式名称：移住･住みかえ支援適合住宅）の認定要件（「マイホーム借上げ制度」を利用する際に優遇。長期優良住宅はかせるストックの認定要件の一つ。）
「かせるストック」とは｜一般社団法人　移住・住みかえ支援機構（JTI )

 

■３．低炭素住宅認定制度

 

低炭素住宅とは、省エネルギー性に特に優れた住宅をいいます。所定の基準をクリアし、建設地を所管する行政庁の認定を受けることで、さまざまなメリットを受けることができます。

低炭素建築物認定制度　関連情報－国土交通省
低炭素建築物認定制度について（一社　住宅性能評価・表示協会）
低炭素建築物新築等計画の認定を行う所管行政庁の検索（一社　住宅性能評価・表示協会）

この制度の主なメリットを説明します。

 

１．高い省エネ性能を明確にできる

 

低炭素住宅の認定を受けるためには省エネルギー性能に関し、長期優良住宅よりもさらに進んだ省エネ性能基準に適合している必要があります。

このため、省エネによる恩恵だけではなく、売却時などに第三者に対して優れた省エネ性能を有する住宅としての価値を明確にできるメリットがあります。

 

２．税制優遇

低炭素住宅は長期優良住宅と同様、一般の住宅と比べ税制が優遇されています。（所得税、登録免許税）
（上の長期優良住宅認定制度における住宅性能別 減税比較表をご参照ください。）

 

３．住宅ローン優遇

低炭素住宅は長期優良住宅と同様、フラット３５Sにおいて、金利の引き下げ期間が優遇されます。
（上の長期優良住宅認定制度における住宅性能別 フラット３５S比較表をご参照ください。）

 

４．容積率の緩和

低炭素住宅は蓄電池や蓄熱層などの省エネに資する設備の設置に要する床面積が、容積率の対象床面積から除かれます。

 

５．他の制度との併用

■補助金の利用

低炭素住宅とするための一定の高い省エネ性能確保に要する工事費用に対して補助金制度が設けられています。

・地域の中小工務店等が木造の認定低炭素住宅を供給する場合の補助金
地域型住宅グリーン化事業（高度省エネ型）（地域型住宅グリーン化事業評価事務局）

 

■その他の制度におけるメリット

低炭素住宅は一定の高い省エネ性能を有するため、その他の制度でもその特徴を生かせます。

・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について（長期優良住宅は質の高い住宅として非課税額が優遇）
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（国土交通省）

・住宅ローンを利用せず現金で住宅を取得する場合の住まい給付金の要件（低炭素住宅は現金取得時でも給付金が受けられる）
対象要件（新築住宅） 住宅ローンの利用がない場合（現金取得者）｜すまい給付金（国土交通省）

 

■４．きた住まいる

 

きた住まいるとは、北海道が定めたルールを守り、「安心で良質な家づくり」ができる住宅事業者（きた住まいるメンバー）を登録、公開する制度です。

一定の省エネ性、耐久性、耐震性を確保できる業者さんの中から、その対応能力を見比べながら選ぶことができます。
「きた住まいる」について－北海道建設部住宅局 建築指導課
きた住まいるランド－北海道建設部住宅局 建築指導課

この制度の主なメリットを説明します。

 

１．省エネ・耐久・耐震性の基本性能を確保できる

きた住まいるに登録された事業者に依頼すると、
・省エネ、耐久、耐震性といった基本性能の確保
・温熱環境や断熱、気密に関する専門技術者による設計、施工
・家づくりに関する履歴の保管
といった一定のルールが守られることが基本となります。

性能確保について公的機関の認定を取るといった仕組みではなく、「きた住まいる」に登録されている性能達成能力と実績のある事業者を選択することにより、一定の安心感が付与されるという仕組みです。

２．住宅性能が等級でわかりやすく表示される

「断熱性能等級４」「耐震等級１」といったように、住宅ラベリングシートにより、我が家の住宅性能が見えるようわかりやすく表示されます。

また、事業者によっては、例えば耐震等級３まで対応できる会社と耐震等級１までしか対応できない会社と様々です。そうした、事業者の対応力がウェブサイトで自由に確認できるので、事業者選びの参考にできます。
「きた住まいるサポートシステム」－北海道建設部住宅局 建築指導課

３．住宅履歴の保管

きた住まいるサポートシステムにより、設計や施工など家づくりに関する住宅履歴情報が保管されるため、将来のリフォームや住み替えをする際に活用することができます。

 

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住宅の基本制度で守られるものと守られないもの